לקיחת משכנתא

רשמו כמה כסף באמת זמין לרכישה אחרי מס רכישה, עורך דין, תיווך, מעבר, תיקונים וקרן חירום. כסף שסגור בקרן או מיועד להוצאה קרובה אינו הון עצמי נזיל עד שבדקתם איך ומתי אפשר להשתמש בו.

בחנו החזר חודשי לפי תרחישים שמרניים: ריבית גבוהה יותר, מדד, ירידה זמנית בהכנסה, חופשת לידה או מעבר עבודה. אל תבחרו החזר שמסתדר רק בחודש מושלם.

הכינו תלושי שכר, דפי חשבון, דוחות לעצמאים, אישורי יתרות, פרטי הלוואות קיימות וכל התחייבות חודשית קבועה. מסמכים מסודרים מקצרים את הבדיקה ומקטינים פערים בין אישור עקרוני לאישור סופי.

לפני שסוגרים משכנתא מסחרית בלבד, בדקו אם אתם זכאים לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון. הזכאות תלויה במצב משפחתי, שירות, ותק ותנאים נוספים, ולכן כדאי לבדוק מוקדם ולא אחרי פתיחת תיק בבנק.

החליטו מראש מה חשוב לכם: יציבות החזר, אפשרות פירעון מוקדם, החזר התחלתי נמוך, פחות הצמדה למדד או גמישות למחזור. אין תמהיל אחד נכון לכולם; יש תמהיל שמתאים להכנסה ולתוכניות החיים שלכם.

פנו ליותר מבנק אחד, והעבירו בכל מקום נתונים זהים ככל האפשר. האישור העקרוני צריך לכלול סכום, תקופה, ריבית, החזר, עמלות, דרישות נוספות ותוקף. הוא לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא.

השוו ריבית, הצמדה, תקופה, עמלת פירעון מוקדם, החזר התחלתי והחזר בתרחיש שינוי. אם כל בנק מציע תמהיל אחר, בקשו גם הצעה על תמהיל זהה כדי להבין מי באמת זול יותר.

בנק ישראל קובע מגבלות על שיעור מימון, תמהיל ויכולת החזר. המגבלות מתעדכנות, והבנק רשאי להחמיר מעבר להן. לכן בדקו בכל הצעה שהיא עומדת בכללים העדכניים ואינה נשענת על חריגה שלא תאושר.

מעבר לריבית יש שמאות, פתיחת תיק, רישום בטוחות, ביטוחים, ייפויי כוח, עמלות פירעון מוקדם ולעיתים מסמכים נוספים. בקשו מהבנק רשימת דרישות ועלויות לפני שאתם בוחרים הצעה.

התאימו את הבנק ולוח הזמנים ללוח התשלומים בחוזה. אם התשלום הבא קרוב, ודאו שיש מספיק זמן לשמאות, ביטוחים, חתימות ורישום בטוחות לפני המועד.

הגישו את כל המסמכים שהבנק דרש, כולל חוזה רכישה, מסמכי זכויות, הכנסות ופרטי מוכר. ודאו מי איש הקשר בבנק ומה חסר עד אישור סופי.

הבנק מסתמך על שווי השמאי לצורך גובה המימון. אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, תצטרכו להביא יותר הון עצמי או לשנות מימון. לכן כדאי להזמין שמאות מוקדם ככל שהחוזה מאפשר.

קראו את מסמכי ההלוואה, הריביות, לוח הסילוקין, תנאי הפירעון והבטוחות. אם יש פער בין ההצעה לבין המסמכים לחתימה, עצרו ובקשו הסבר כתוב לפני חתימה.

רוב הבנקים דורשים ביטוח חיים ללווים וביטוח מבנה לנכס. השוו בין ביטוח דרך הבנק לבין חברות חיצוניות, ובדקו שהפוליסה משועבדת לטובת הבנק לפי הדרישה.

עורך הדין מטפל בדרך כלל ברישום הערת אזהרה, התחייבות לרישום משכנתא או מסמך בטוחה אחר לפי סוג הזכויות. בלי בטוחה מתאימה, הבנק עלול לא לשחרר את הכסף בזמן.

אם למוכר יש משכנתא, הבנק שלכם ועורך הדין יצטרכו מכתב כוונות ופרטי תשלום לבנק המוכר. התשלום צריך להתאים למנגנון שנקבע בחוזה כדי שהשעבוד יוסר.

הבנק עשוי לבקש אישורי מסים, מסמכי רישום, ייפויי כוח, ביטוחים ושמאות לפני שחרור הכסף. הכינו רשימת חסרים משותפת עם הבנק ועורך הדין וסגרו אותה לפי מועד התשלום הקרוב.

לפני מועד התשלום, ודאו עם הבנק האם הכסף מועבר ישירות למוכר, לנאמן או לבנק המוכר. בקשו אסמכתה על ביצוע ההעברה ושמרו אותה בתיק הרכישה.

בדקו מתי יורד התשלום הראשון, מאיזה חשבון, ומה סכום החיוב. החודש הראשון יכול לכלול חיוב חלקי או הפרשי תאריכים, ולכן כדאי לבדוק ולא להניח שהכול אוטומטי.

שמרו את לוח הסילוקין, מסמכי הריבית, הביטוחים, אישורי העברה וכל התכתבות עם הבנק. בעת מחזור, פירעון מוקדם או מכירת הדירה המסמכים האלה יקצרו תהליך.

פעם בשנה בדקו יתרה, ריביות, הצמדות, ביטוחים והאם מחזור יכול לעזור. לא חייבים למחזר, אבל כדאי לדעת אם התמהיל עדיין מתאים להכנסה ולרמת הסיכון שלכם.